Reforma integral en Madrid: cuánto cuesta por m² y cuánto tarda

En la primera visita, casi siempre antes de llegar al salón, sale la pregunta: «¿y esto en cuánto se me va?». Es la pregunta correcta y casi nadie la contesta bien. Unos sueltan un número redondo en la puerta, que luego no es el de la factura. Otros dicen que depende y se van.

Depende, sí. Pero depende de cosas concretas que se pueden poner encima de la mesa el primer día. Eso es lo que hay aquí.

Cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid

En Madrid, una reforma integral se mueve entre 400 y 1.200 €/m², con material y mano de obra dentro. Es un rango enorme, y por eso solo sirve como punto de partida. Dentro de él hay tres escalones bastante claros:

Dos avisos sobre esa tabla. El primero: por debajo de 400 €/m² alguien ha dejado partidas fuera, y casi siempre son las que no se ven. Normalmente la instalación eléctrica, que es cara y aburrida, o la retirada de escombro. El segundo: el techo no existe. Se puede gastar 2.000 €/m² sin despeinarse si entran mármoles y ebanistería.

Por qué tu piso pequeño sale más caro por metro

Esto sorprende a casi todo el mundo y conviene saberlo antes de comparar ofertas.

Hay costes de una obra que no dependen de los metros: la dirección técnica, el trámite de la licencia, el contenedor de escombro, los portes, el montaje de medios auxiliares y los días de desplazamiento del equipo. Cuestan prácticamente lo mismo en un piso de 60 m² que en uno de 100. Repartidos entre menos metros, el precio unitario sube.

La consecuencia práctica: comparar el €/m² de tu piso de 65 m² con el de un chalet de 200 no es comparar nada. Si pides tres presupuestos, pídelos para tu piso y compara importes totales por partida, no ratios.

De qué está hecho ese precio

El €/m² es el resultado, no el método. Un presupuesto de verdad parte la obra en unidades: cada trabajo, con su cantidad, su unidad y su precio. Lo otro es un precio por metro cerrado de golpe, que cabe en una línea y no se puede comprobar.

Lo que de verdad sirve para leer un presupuesto es saber a dónde se va el dinero. Esto es lo que pesa cada capítulo sobre el total, sacado del reparto real de nuestras obras:

Con esa tabla al lado, un presupuesto se lee en dos minutos. Si en el tuyo la albañilería no anda por la cuarta parte del total, o falta trabajo o sobra en otro sitio. Si las demoliciones no llegan al 10 % en una reforma que vacía el piso, alguien no ha contado el escombro. Y si no hay ninguna línea para imprevistos, van a aparecer igual. Lo que cambia es que los pagarás aparte y sin discutirlos.

Esa última fila es la que más conviene mirar. En nuestras obras, los imprevistos que se acaban ejecutando rondan el 5 % del presupuesto. No son sorpresas: son bajantes que aparecen donde no tocaba y forjados que están peor de lo que se veía. Un presupuesto honesto los nombra antes de empezar. Si quieres que te lo desglosemos sobre tu caso, venimos a verlo sin coste.

En material la cosa cambia, porque el precio lo pone el proveedor y es bastante parecido en toda España. Con los precios que manejamos este último mes, un gres porcelánico sale a 14 €/m² solo en material, un saco de 25 kg de adhesivo flexible 7,89 €, y colocar una puerta corredera unos 145 €.

Las tres partidas que disparan el presupuesto

Si tu presupuesto se ha ido de lo que esperabas, casi seguro es por una de estas tres. Merece la pena entenderlas antes de pedir que bajen el precio, porque son justo las que no conviene recortar.

Fontanería. Es la partida más cara por unidad y la que más depende de lo que haya detrás del alicatado. Cambiar bajantes o mover un baño de sitio multiplica el trabajo: hay que picar, desviar y volver a cerrar. Un baño que se queda donde está cuesta una fracción de uno que se mueve tres metros.

Electricidad. En pisos anteriores a los ochenta casi siempre hay que renovar la instalación entera para que cumpla el reglamento vigente. No es opcional y no se ve cuando está terminada, que es exactamente por qué es la primera que desaparece de los presupuestos baratos.

Tabiquería y pladur. Tirar un tabique es barato. Lo que cuesta es todo lo que arrastra: rehacer suelo y techo en la línea del tabique, desviar las instalaciones que pasaban por dentro, y el escombro. Cada tabique que se quita mueve tres o cuatro partidas más.

Cuánto tarda, de verdad

El sector da de tres a cuatro meses para un piso de 80 a 100 m². En nuestro centenar de obras, la mitad se entregan en 96 días, que es la parte baja de esa horquilla. No es magia: es que las semanas se pierden casi siempre en lo mismo, y eso sí se puede planificar.

Ese número sirve para hacerse una idea del conjunto. Para tu caso, esto se acerca más:

• Piso de menos de 80 m², sin tocar instalaciones: de 5 a 6 semanas.
• Piso de 80 a 120 m² con fontanería y electricidad nuevas: de 9 a 13 semanas.
• Redistribución con tabiquería y licencia de por medio: súmale de 3 a 6 semanas al trámite, antes de que empiece nadie.

Un piso de 90 m² al que hay que cambiarle la instalación y tirar dos tabiques no ocupa el mismo calendario que una rehabilitación de 400 m². El plazo real lo decide la medición previa: hasta que no se abre una roza y se ve qué hay detrás, cualquier fecha es una opinión.

El trámite, que casi nadie cuenta en el plazo

En Madrid capital, si la reforma no toca estructura ni fachada, la mayoría de obras de interior van por declaración responsable urbanística, regulada por la Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento. La ventaja es grande: surte efecto desde su entrada en el registro municipal, siempre que vaya con toda la documentación exigida. No hay que esperar a que nadie conteste.

El matiz que cuesta dinero: si falta documentación, la declaración no surte efecto, y eso se descubre tarde. Y si hay que tocar elementos estructurales, ya no vale la declaración responsable: cambia el trámite y cambia el calendario. Antes de firmar una fecha de entrega, pregunta por qué vía va tu obra y quién presenta los papeles. Puedes verlo en la ficha del trámite del Ayuntamiento de Madrid.

Las cuatro cosas que hay que mirar antes de firmar

El miedo es siempre el mismo, y no es infundado: que el precio suba y la obra se alargue. Se desactiva leyendo el documento con estas cuatro preguntas delante.

Primera: ¿cada partida tiene medición y cantidad? Una línea que diga «reforma de baño» con un importe al lado no se puede comprobar ni comparar con la de otro. Una que diga «alicatado de baño, 24 m², a X €/m²» sí.

Segunda: ¿el plazo tiene fecha? «Unas semanas» no es un plazo. Una fecha por contrato sí lo es, y obliga a quien la firma.

Tercera: ¿quién coordina los gremios? Si contratas por tu cuenta al fontanero, al electricista y al alicatador, los huecos entre uno y otro los pagas tú en días. Un interlocutor único significa que esos huecos son problema de la empresa.

Cuarta: ¿cómo se valora un imprevisto? Al abrir aparecen cosas, siempre. Lo que tiene que estar escrito es que se valoran y se aprueban antes de ejecutarlos. Sin esa línea, el imprevisto se convierte en una factura al final que nadie discutió.

Si quieres las cuatro respuestas sobre tu caso, escríbenos y vamos a verlo: la visita y la medición no se cobran, y de ahí sale un presupuesto que se puede leer línea a línea. Y si prefieres ver antes cómo trabajamos, está en construcción.

Lo que no sale en ningún presupuesto

Dos cosas que conviene tener apartadas y que casi nunca están en el documento.

Dónde vives mientras. Una reforma integral con instalaciones no se convive. Si el piso es tu vivienda habitual, cuenta el alquiler o la mudanza dentro del coste total, porque son semanas.

El mobiliario y la cocina. Muchas empresas presupuestan la reforma y dejan fuera los muebles de cocina y los electrodomésticos, que en un piso medio son varios miles de euros. No es trampa, es una partida distinta. Pero si comparas un presupuesto que la incluye con otro que no, el barato no es el barato.