Reformas en comunidades de vecinos en Córdoba: qué mayoría hace falta y qué obras son obligatorias

En casi todas las juntas de vecinos a las que nos llaman en Córdoba hay una pregunta que se repite antes de hablar de dinero: «¿cuántos votos necesitamos para esto?». Y la respuesta incomoda, porque no hay una sola. La fachada que pierde material no se vota: es obligatoria. El ascensor sale adelante con mayoría simple. Poner placas solares pide tres quintas partes. Y tocar algo del título constitutivo exige que no falte ni un propietario. La Ley de Propiedad Horizontal marca cuatro reglas de voto distintas, y confundirlas es lo que deja una obra parada dos años.

Lo importante para empezar es separar dos cosas que en la junta se mezclan todo el rato. Una es si la obra se puede hacer, que casi siempre sí. Otra es qué mayoría hace falta para aprobarla, que depende del tipo de obra. Y hay un tercer bloque, el de las obras de conservación, que ni siquiera entra en esa cuenta: no se aprueban, se ejecutan, porque la ley obliga a mantener el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad.

Qué obras puede hacer una comunidad y cuáles son obligatorias

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que las obras necesarias para la conservación, la seguridad, la salubridad, la accesibilidad universal y el ornato del edificio son de realización obligatoria. Eso incluye la fachada que desprende revoco, la cubierta que filtra, la red de saneamiento comunitaria que revienta o el forjado que cede. Ninguna de esas se somete a votación de verdad: la comunidad está obligada a hacerlas, y el acuerdo de la junta solo sirve para decidir el presupuesto, la empresa y el plazo, no para decidir si se hacen o no.

Donde sí entra la votación es en todo lo demás: mejorar lo que ya funciona, instalar un servicio que antes no existía, cambiar el uso de un espacio común. Ahí la ley gradúa el esfuerzo según lo que se pida, y es donde conviene llegar a la junta con los números hechos.

Cuántos votos hacen falta para aprobar cada reforma

Estos son los umbrales que fija la ley, y vale la pena tenerlos claros antes de convocar:

Accesibilidad y ascensor. Las obras para suprimir barreras arquitectónicas y, en todo caso, la instalación de un ascensor se aprueban con el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas (artículo 17.2). Es una mayoría simple, no reforzada. Y hay un detalle que suele desbloquear estas juntas: una vez aprobada válidamente, la obra obliga a pagar a toda la comunidad, también a quien votó en contra.

Servicios nuevos y energía. Instalar un servicio común que antes no había (portería, un sistema de aprovechamiento energético, infraestructura para renovables) requiere tres quintas partes del total de propietarios que representen 3/5 de las cuotas (artículo 17.3). Es el umbral que más se negocia, porque cuesta reunir ese 60 %.

Cambios en el título o los estatutos. Modificar las reglas del título constitutivo o los estatutos (cerrar un porche común, cambiar el uso de la portería, alterar coeficientes) exige unanimidad (artículo 17.6). Es el más difícil, y por eso lo primero que miramos cuando una comunidad quiere una reforma ambiciosa es si de verdad toca el título o si se puede resolver sin tocarlo.

Saber en qué casilla cae la obra antes de la junta ahorra meses. Hemos visto comunidades que convocaron pidiendo unanimidad para algo que solo necesitaba mayoría simple, y la obra se cayó por un voto que ni siquiera era necesario.

La fachada, la cubierta y la ITE: la reforma que no se puede aplazar

En los edificios con años, la reforma de comunidad suele empezar por una inspección, no por una idea. En Andalucía, la Ley 7/2021 (LISTA) obliga a pasar la Inspección Técnica del Edificio dentro del año siguiente a que el edificio cumple 50 años desde su terminación, y después con una periodicidad mínima de diez años, salvo que la ordenanza municipal marque otro plazo. Córdoba tiene su propia ordenanza de inspección de edificaciones, así que el calendario concreto conviene confirmarlo con el Ayuntamiento antes de dar fechas por buenas.

Esa inspección mira tres cosas: estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética. Cuando sale desfavorable, las deficiencias de seguridad entran directamente en el saco de las obras obligatorias del artículo 10. Dicho de otra forma: la ITE convierte una reforma «cuando podamos» en una reforma «ahora», y le pone fecha. Por eso a las comunidades que nos escriben con la ITE recién pasada les decimos lo mismo: lo urgente es lo que la inspección marca como seguridad, y lo demás se planifica alrededor de eso. La rehabilitación de fachada, cubierta y estructura es el núcleo de casi todas estas obras.

En qué se va el presupuesto de una reforma de comunidad

Aquí no hay un precio por metro que valga para todos los edificios, porque una fachada de ladrillo visto, una de monocapa y una que hay que aislar por fuera no se parecen en nada. Lo que sí se puede anticipar es dónde se va el dinero, y en una reforma de zonas comunes el reparto manda más que cualquier cifra suelta.

El andamiaje y los medios auxiliares se llevan una partida mayor de lo que la gente espera: en una fachada alta, montar, alquilar durante semanas y desmontar el andamio puede pesar tanto como la propia reparación del paramento. Después vienen la albañilería y el tratamiento de la fachada, la impermeabilización de la cubierta, que casi nunca es solo «echar tela asfáltica», la pintura exterior y, si la ITE lo pide, la parte de instalaciones comunes. Mirar el presupuesto por partidas, y no por un total cerrado, es lo que permite a una junta comparar dos ofertas de verdad: si una es más barata, lo normal es que haya quitado el andamio, recortado la impermeabilización o cambiado el sistema de la fachada, y eso se ve partida a partida.

Sobre nuestra propia experiencia podemos dar una referencia de plazo, que es la pregunta que más angustia en una comunidad. Trabajamos en Córdoba y su comarca desde 2007, y en las más de 100 obras que hemos realizado, el plazo mediano es de 93 días. Para una comunidad eso se traduce en algo concreto: una reforma de zonas comunes razonable se mueve en semanas, no en años, y cuando alguien le dé un plazo de más de un año, lo lógico es preguntar qué licencia o qué complicación lo justifica. Si quiere ver cómo desglosamos los plazos por fases, lo contamos en detalle en cuánto tarda una reforma integral.

La otra variable que mueve el plazo es la coordinación. En una comunidad entran a la vez andamistas, albañiles, impermeabilizadores, pintores y a veces electricistas o ascensoristas, y el orden en que pisan la obra decide si se termina en plazo o se eterniza. Esa es, de hecho, la parte que más se nota cuando hay un solo interlocutor coordinando a los oficios en lugar de cinco empresas sueltas que se echan la culpa entre ellas.

Cómo se paga: derramas, el límite de las doce mensualidades y las ayudas

El dinero de una reforma de comunidad sale de una derrama, y la ley protege al vecino en un punto que conviene conocer. En las obras de accesibilidad, cuando el importe que le toca pagar a cada propietario en un año, descontadas las ayudas públicas, no supera el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la obra es exigible y el propietario no puede escudarse en que no la vota. Ese límite de las doce mensualidades es, de paso, una vara de medir útil: si la derrama que le proponen cabe dentro del año sin pasar de esa cifra, la obra de accesibilidad va a salir adelante casi con seguridad.

En la parte de ayudas, Andalucía mantiene abierta la vía de la rehabilitación a nivel de edificio dentro del Plan de Recuperación, que gestiona AVRA. Lo importante aquí son dos reglas que no cambian aunque cambie la convocatoria: se solicita antes de empezar la obra, y se tramita en la sede electrónica de la Junta, directamente o a través de un agente rehabilitador. Los plazos de ejecución se han ido ampliando (en la línea de edificio, las actuaciones deben terminarse antes del 30 de junio de 2028), pero las cuantías, los requisitos y los plazos se revisan cada año, así que lo primero antes de contar con una ayuda es confirmar la convocatoria vigente de rehabilitación residencial en ese momento. Prometer en una junta una subvención que ya está cerrada es la forma más rápida de que nadie se fíe del resto del presupuesto.

Qué le pedimos siempre a una comunidad antes de firmar

Cuando una comunidad nos pide presupuesto para sus zonas comunes, empezamos por las mediciones y el reparto por partidas, con el andamiaje separado, la impermeabilización detallada y un plazo cerrado por escrito, antes de poner un total encima de la mesa. Con eso, la junta puede comparar dos ofertas sabiendo qué está comparando, y el administrador tiene con qué defender la derrama. Es la misma forma de trabajar con la que afrontamos cualquier reforma en Córdoba, solo que en una comunidad el documento tiene que aguantar además la lectura de veinte propietarios con intereses distintos.

Si su comunidad tiene una ITE pendiente, una fachada que ya preocupa o una junta a punto de votar una obra, lo más barato es resolver antes las dudas de mayorías y de plazos que después un presupuesto mal planteado. Podemos ir a verlo y poner por escrito qué entra en el artículo 10 y qué hay que votar: basta con escribirnos y contarnos el edificio. La junta que más tarda no es la que discute el precio, es la que llega sin saber qué estaba obligada a hacer desde el principio.

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