Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid y de qué depende el precio

«¿Seiscientos euros el metro es caro o me están viendo la cara?». Nos lo preguntó un propietario de Alcorcón con dos presupuestos delante que no se parecían en nada. Uno pedía 41.000 € por reformar su piso. El otro, 78.000 €. Los dos decían “reforma integral”.

La pregunta es la correcta. La respuesta corta: ninguna de las dos cifras significa nada hasta que sabes qué entra en cada una.

Reformar en Madrid cuesta más que en casi cualquier otra plaza de España, y a la vez es donde más se reforma. Conviene entender por qué antes de firmar.

Cuánto cuesta: el rango de mercado y dónde caes tú

El precio de una reforma integral se calcula por metro cuadrado, y el mercado trabaja con un rango ancho a propósito. La guía de precios de Habitissimo, que se construye con presupuestos reales, sitúa una reforma integral entre 400 y 600 €/m² en calidades medias-bajas. Con materiales de alta gama, acabados de lujo o domótica llega a 800-1.200 €/m². En un piso de 100 m², eso son entre 40.000 y 120.000 €.

El rango es tan amplio porque “reforma integral” describe obras muy distintas. Cambiar suelos, pintar y renovar un baño es una cosa. Tirar toda la tabiquería, rehacer fontanería y electricidad desde el cuadro y montar cocina y dos baños nuevos es otra. La segunda cuesta el doble que la primera, y las dos son legítimas.

La cifra que sí conviene tener en la cabeza es el suelo. Por debajo de 350 €/m² en una reforma que se vende como integral, pregunta qué se ha quedado fuera. Lo normal es que falte la retirada de escombro, los boletines de las instalaciones, los remates o la limpieza final. Aparecen después como “extras” y dejan el precio final justo donde estaba el presupuesto caro. El presupuesto bajo no siempre es más barato: a veces es el mismo, con menos cosas escritas.

Por qué en Madrid el metro se paga más

Dos cosas empujan el precio hacia arriba en Madrid. Ninguna es un capricho.

La primera es la mano de obra. Los oficios cualificados están más solicitados y cobran más que en provincias. En una reforma integral la mano de obra es la mitad larga del coste, así que esa diferencia se nota en el total.

La segunda es el punto de partida: comprar en Madrid está disparado. Según los datos de idealista, en agosto de 2026 el metro cuadrado en la capital estaba en 6.471 €, más del doble de la media nacional (2.924 €). Y sigue subiendo. El INE marca en el segundo trimestre de 2026 una subida interanual del 12,2%, y del 12,9% en la vivienda de segunda mano.

Con la obra nueva a esos precios, a mucha gente le sale a cuenta comprar un piso más viejo y reformarlo a su gusto. Por eso buena parte de nuestras consultas de Madrid son de pisos recién comprados para reformar. La reforma es la forma de entrar en una zona que de otra manera no salía.

Dónde se va el dinero

Si vas a comparar presupuestos, mira las partidas que mueven la aguja. No todas pesan igual.

Lo que dispara un presupuesto son las instalaciones, con fontanería y electricidad nuevas y sus boletines, y los espacios húmedos: cocina y baños, donde se juntan alicatado, aparatos, muebles y varios oficios en pocos metros. Un presupuesto caro casi siempre lo es porque hace estas partidas de verdad. Uno sospechosamente barato suele dejarlas a medias.

Ayuda separar material de colocación, porque el material engaña. El suelo es el ejemplo más claro. El precio que ves en la tienda es solo el del material. Colocarlo bien (nivelación, cortes y remates) es otra partida, y puede costar más que el propio material. Quien te vende “suelo nuevo por poco dinero” te cuenta el material y se calla la mano de obra. Pasa lo mismo con los alicatados y con la carpintería.

Por eso un presupuesto serio pone la unidad de cada cosa (€/m², €/ml, €/ud) y no un precio a bulto. Así lo puedes leer tú.

Cuánto tarda de verdad

La obra de un piso normal en Madrid dura entre 8 y 14 semanas, y sube cuando hay que rehacer instalaciones enteras o cambiar la distribución. Es plazo de obra, no de proyecto. Antes de que entre el primer oficio hay unas semanas de mediciones, presupuesto cerrado y tramitación.

Nosotros lo medimos. En las obras que llevamos entregadas, 57 de las 100 en marcha, la mediana de ejecución es de 96 días: algo más de trece semanas.

Damos la mediana y no la media a propósito. La media nos sale en 155 días porque siete obras pasaron del año por licencias, parones del cliente o alcance que creció por el camino. Esas siete estiran el promedio hasta un número que no representa una reforma corriente. La mediana dice lo que tarda de verdad una obra del montón.

Cuando un plazo se alarga sin control, casi nunca es por la obra en sí. Es por lo que aparece al abrir, una bajante podrida o una instalación fuera de norma, sin que nadie haya dejado por escrito qué hacer y a qué precio. Por eso cerramos la fecha de entrega en la memoria técnica antes de firmar, con las partidas cerradas. Puedes ver cómo lo planteamos en la página de reformas en Madrid. El plazo por escrito vale más que el plazo prometido por teléfono.

Licencia o declaración responsable: el trámite en Madrid

Aquí es donde mucha gente se pierde, y Madrid tiene sus propias reglas. Desde la Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento, la mayoría de las reformas de vivienda no tienen que esperar a que se conceda una licencia.

Si la obra no toca estructura, fachada ni volumen del edificio, basta con una declaración responsable urbanística. Es el caso de casi cualquier reforma interior de un piso. Su efecto es inmediato: puedes empezar la obra desde que la declaración entra en el registro del Ayuntamiento, con la documentación exigida, y el Ayuntamiento controla después. Te ahorras las semanas de espera de una licencia tradicional.

Si la obra afecta a estructura, a la distribución de un edificio entero o a un inmueble protegido, hace falta licencia y proyecto firmado por técnico. La frontera exacta la marca la ordenanza. Equivocarse de trámite es lo que para una obra en seco a mitad de camino.

Nosotros tramitamos la declaración responsable de la obra. Cuando hace falta visado o licencia de obra mayor, lo llevamos con arquitecto colaborador. Si tienes dudas sobre lo que necesita tu caso, cuéntanoslo antes de comprar o de firmar nada: saberlo cambia el calendario.

Cómo leer un presupuesto para que no te lo inflen

Casi todo el que reforma tiene el mismo miedo de fondo: que le suban el precio a mitad de obra y le alarguen los plazos. Eso no se calma con promesas por teléfono. Se calma leyendo bien el papel antes de firmar.

Estas son las tres cosas que miramos nosotros cuando un cliente nos enseña un presupuesto ajeno. Puedes mirarlas tú:

• Que esté por partidas y con cantidades. Demolición, instalaciones, alicatados, carpintería: cada una con su medición y su calidad. Un total sin desglose no se puede comparar ni reclamar.
• Qué no entra, escrito. El IVA, las tasas del ayuntamiento, los electrodomésticos, los refuerzos que aparezcan al abrir. Un presupuesto honesto dice lo que deja fuera. El que lo calla te lo cobrará luego.
• Qué pasa con un imprevisto. Que quede por escrito que cualquier cosa que aparezca al abrir se documenta con su precio y la autorizas tú antes de ejecutarla. Esa cláusula separa un plazo cerrado de una obra que crece sola.

Si dos presupuestos se llevan 30.000 €, casi nunca es que uno sea un abuso: están presupuestando obras distintas. Ponlos en columnas por partidas y verás dónde está la diferencia. Si después quieres una tercera lectura, pídenos la visita técnica. Es gratuita, y de ella sale un desglose con el que comparar de verdad.

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